Lager lejens størrelse - Lejernyt - Lejerforening Fyn

Lejerforening Fyn-din lejerforening

Gå til indhold

Lager lejens størrelse

Afgørelser > Huslejenævn
DEN AFTALTE HUSLEJE BLEV NEDSAT MED ÅRLIGT 26.000,00 KR.
Lejerens repræsentant har den 28. oktober 2022 indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 96.000,00 kr. ekskl. varme og vand.
Udlejeren er DALUM MALERFIRMA.
Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. oktober 2021.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1955 og er på i alt 70 m2 .
Lejerens repræsentant ønsker huslejenævnets stillingtagen til lejens størrelse. Udlejeren har fastholdt, at der er tale om et gennemgribende forbedret småhus. og finder ikke, at lejen overstiger det lejedes værdi. Udlejeren har henvist til forskellige forbedringsarbejder.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 11. januar 2022.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 38, vedtaget at nedsætte den årlige leje til 70.000,00 kr. ekskl. vand og varme. Lejenedsættelsen har virkning fra 1. november 2022. Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at det fremgår af lejelovens § 54, stk. 2, at det er en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser,
  • at det hverken i lejekontraktens § 11 eller i tillæg til lejekontrakten fremgår, at der foreligger en aftale om fri lejefastsættelse,
  • at som følge heraf er lejeforholdet omfattet af reglerne i lejelovens § 32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23,
  • at det følger af lejelovens § 45, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Afgørelsen har virkning fra 1. november 2022, idet sagen er indbragt mere end 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen første gang er betalt, jf. lejelovens § 45, stk. 4.
Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Huslejenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, Frederiksgade 56C
15-05-2023
FORMEL FEJL BETØD AT UDLEJER IKKE KUNNE FASTSÆTTE LEJEN "FRIT"
Lejerens repræsentant har indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse, samt en sag om lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2022.
Udlejeren er Odense Ejendomsudlejning ApS.
Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. december 2020. Ifølge indbringelsen af 5. august 2022 udgjorde lejen på indflytningstidspunktet årligt 59.760,00 kr. ekskl. varme, og at lejen på indbringelsestidspunktet udgjorde årligt 57.816,00 kr. ekskl. varme. Herudover fremgår det af lejekontraktens § 11, at lejen er fastsat efter markedslejen, og lejen reguleres hvert år den 1. januar efter udviklingen i Danmarks statistiske nettoprisindeks for oktober.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1964, og er på i alt 45 m2 . Lejemålet er beliggende i et tidligere baghus, som i 2018 blev ombygget fra erhverv til 4 ungdomsboliger.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 38, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2022 til skønsmæssigt 38.250,00 kr., ekskl. varme.
Nævnets afgørelse betyder, at lejen ikke kunne forhøjes pr. 1. januar 2022. Lejeren har således krav på tilbagebetaling fra 1. januar 2022 og frem til lejeforholdets ophør.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk. 3.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejemålet er beliggende i et tidligere baghus, som i 2018 blev ombygget fra erhverv,
  • at det følger af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, at lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervslejemål,
  • at det er en betingelse for at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser, jf. lejelovens § 54, stk. 2,
  • at udlejeren i lejeaftalen alene har henvist til, at lejen er fastsat efter markedslejen,
  • at udlejeren hverken har angivet, at der er tale om et tidligere erhvervslejemål eller henvist til relevante lovbestemmelser,
  • at henvisningen i lejeaftalen dermed er misvisende i væsentligt grad, hvorved aftalen ikke opfylder formalia,
  • at som følge heraf er lejeforholdet omfattet af reglerne i lejelovens § 32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23, 3/4
  • at det følger af lejelovens § 45, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, sagsadresse Astrupvej 36  C, 5000 Odense C
01-05-2023
HUSLEJENÆVNET GODKENDTE AT LEJEN KUNNE FORHØJES MEN IKKE SOM VARSLET
Udlejerens repræsentant har den 21. juni 2022 indbragt en sag om lejerens indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. september 2022.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 2. maj 2022, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 45.600,00 kr. ekskl. forbrug til årligt 55.300,00 kr., ekskl. forbrug. Lejeforhøjelsen er begrundet i, at den gældende leje var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejerens repræsentant har den 10. juni 2022 fremsat indsigelse mod varslingen.
I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1919 og er på i alt 70 m2.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 52 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1.september 2022 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 51.000,00 kr. ekskl. forbrug.
Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32 (tidligere boligreguleringslovens kapitel IV), om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kap. II-IV), og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7),
  • at det følger af lejelovens § 42, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at den tidligere leje er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, sagsnr. 22 -178 Jernbane Alle 3, 5250 Odense  SV
14-04-2023
HUSLEJENÆVNET GODKENDTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE PÅ 130.800,00 KR.
Lejerne har indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 130.800,00 kr. ekskl. varme.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 4-værelses lejlighed på 108 m2 , beliggende i en ejendom opført i 1929.
Lejerne har ved indbringelsen anmodet huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse, idet lejerne mener, at lejen er sat for højt. Udlejeren har fastholdt lejens størrelse under henvisning til, at lejligheden blev gennemgribende moderniseret i 2013-2014.
Udlejeren har til sagen fremlagt dokumentation for udgifterne til moderniseringen.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at godkende den årlige leje på 130.800,00 kr., ekskl. varme.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den årlige leje på 130.800,00 kr. ekskl., varme til årligt 113.400,00 kr. ekskl. varme.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen for disse ejendomme ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
Nævnet har fundet, at lejen vel overstiger det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentligt, at der er grundlag for lejenedsættelse.
Mindretallet har udtalt: Jeg har lagt til grund, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, hvorfor der er grundlag for at foretage lejenedsættelse
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, sagsnr. 20-391 Karen Brahes Vej 7, Odense
03-04-2023
DEN ÅRLIGE LEJE NEDSAT MED 31.140,00 kr. AF HUSLEJENÆVNET
Lejernes repræsentant har den 8. december 2021 anmodet huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse på årligt 79.140,00 kr. ekskl. varme. Lejerne er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Jela Invest ApS, og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården A/S.
Det fremgår af sagen, at lejerne flyttede ind i lejemålet den 1. april 2020. Lejemålet er beliggende i en ejendom fra 1935 og udgør 76 m2 , jf. Bygnings- og Boligregisteret.
Nævnet har anmodet udlejeren om at dokumentere lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og stk. 2 (tidl. boligreguleringslovens § 5, stk. 1 eller stk. 2), idet der er tale om et lejemål beliggende i en ejendom, der pr. 1.1.1995 bestod af mere end 6 beboelseslejligheder.
Udlejeren har henvist til, at lejemålet er omfattet af lejelovens § 7 (tidligere boligreguleringslovens § 29C). Nævnet har overfor udlejeren oplyst, at såfremt udlejeren ikke fremlagde dokumentation for lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 eller stk. 2, vil lejen blive fastsat skønsmæssigt til 475,00 kr. pr. m².
Nævnet har den 31. august 2022 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 38 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. april 2020 fra 79.140,00 kr. ekskl. varme til 48.000,00 kr. ekskl. varme.
Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lov om boligforhold § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3).
Nævnet har endvidere besluttet at pålægge udlejeren at betale et tillægsgebyr på 6.024,00 kr. til huslejenævnet.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at der er tale om en udlejet ejerlejlighed beliggende i en restejendom, at ejendommen består af Reventlowsvej 54-56/Rødegårdsvej 41-43, matrikelnr. 5b,
  • at lejligheden pr. 1. januar 1995 var ejet af GN Ejendomme A/S,
  • at det fremgår af tinglysningen, at GN Ejendomme A/S således ejede mere end 6 lejligheder i ejendommen,
  • at lejeforholdet dermed er omfattet af lejefastsættelsesreglerne i lejelovens § 19, hvorefter lejefastsættelse skal ske i medfør af § 19, stk. 1 eller stk. 2,
  • at udlejeren under sagens behandling adskillige gange er blevet bedt om at dokumentere lejefastsættelse efter enten lejelovens § 19, stk. 1 eller stk. 2,
  • at udlejer ikke har fremlagt den af nævnet anmodne dokumentation,
  • at udlejeren senest i høring af 16. juni 2022 blev oplyst om, at såfremt udlejeren ikke fremlagde den anmodne dokumentation, ville lejen blive fastsat til skønsmæssigt 475,00 kr. pr. m²,
  • at udlejeren i samtlige høringer er informeret om virkningen af manglende efterkommelse af nævnets anmodning, idet der er henvist og citeret fra lov om boligforhold § 86, stk. 2 (tidl. boligreguleringslovens § 42, stk. 2),
  • at udlejeren til sagen har oplyst, at der i 2013 blev opsat stålaltaner på alle ejerlejligheder i ejerforeningen, og fremlagde som dokumentation herfor en kopi af hovedentrepriseaftalen,
  • at nævnet på grundlag af besigtigelsen af forholdene på stedet skønsmæssigt har fastsat en omkostningsbestemt husleje med tillæg af forbedringer vedr. stålaltaner til i alt 48.000,00 kr. årligt.
I den forbindelse skal nævnet henvise til nævnets afgørelser i følgende sager, hvori nævnet har fastsat lejen efter lejelovens § 19, stk. 1 (tidl. boligreguleringslovens §5, stk. 1):
  • Rødegårdsvej 65, st. th., godkendt årlig leje på 33.287,74 kr.
  • Rødegårdsvej 67, 1. tv., godkendt årlig leje på 42.507,85 kr.
  • Rødegårdsvej 67, 2. tv., godkendt årlig leje på 36.542,35 kr.
Tillægsgebyr: Nævnet har lagt til grund,
  • at det fremgår af lov om boligforhold § 82, stk. 2 (tidl. boligreguleringslovens § 39, stk. 2), at udlejeren skal betale et beløb på 6.024,00 kr. til huslejenævnet, hvis lejeren får fuldt medhold i nævnet,
  • at lejernes repræsentant i indbringelsen af 8. december 2021 har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1 (tidl. boligreguleringslovs § 5, stk. 1),
  • at nævnet i nærværende afgørelse har vedtaget, at lejen skal fastsættes efter lejelovens § 19, stk. 1,
  • at nævnet på baggrund heraf har vedtaget at pålægge udlejeren at betale et tillægsgebyr på 6.024,00 kr. til huslejenævnet, idet lejeren har fået fuldt medhold.
Der vil blive fremsendt en særskilt opkrævning fra Økonomi, By- og Kulturforvaltningen, Odense Kommune, hvoraf betalingsfrist m.v. fremgår.
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, sagsnr. 21-328 Reventlowsvej 56, 5000 Odense C
20-03-2023
HUSLEJENÆVNET I ODENSE NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 33.000,00 kr.
Lejernes repræsentant har den 19. oktober 2021 indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 90.000,00 kr. ekskl. varme, vand og el. Udlejeren er Shazad Aslam, og er repræsenteret af Advokatfirmaet Magdalena Hoch.
Det fremgår af sagen, at lejerne flyttede ind i lejemålet den 15. februar 2021, og at lejen pr. 1. januar 2022 er forhøjet til 92.336,52 kr. i henhold til den i lejekontrakten aftalte regulering efter nettoprisindekset.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1935 og er på i alt 140 m², hvoraf tagetagen udgør 60 m².
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 17. august 2022.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 38 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget, at nedsætte den årlige leje pr. 15. februar 2021 og 1. januar 2022 til skønsmæssigt 57.000,00 kr., ekskl. varme, vand og el.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 14.250,00 kr.
Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3).
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32 (tidligere boligreguleringslovens kapitel IV), om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kap. II-IV), og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7),
  • at det følger af lejelovens § 45 (tidligere lejelovens § 49), at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 59 (tidligere lejelovens § 34), at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje. Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, sagsnr. 21-279 Svanevej 42
10-03-2023
HUSLEJENÆVNET I ODENSE NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 11.494,80 KR.
Lejerens repræsentant har ved henvendelse af 5. oktober 2020 indbragt en sag om lejens størrelse. Udlejeren er Ejendomsselskabet Brogade A/S
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 71 kvm beliggende i en ejendom opført i 1938. Lejeren er flyttet ind i lejemålet pr. 15. september 2018.
Lejerens repræsentant har gjort gældende at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Lejen udgør på indbringelsestidspunktet årligt 70.069,80 kr.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 20. april 2022.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje til 58.575,00 kr. ekskl. forbrug.
Nævnet har endvidere vedtaget, at såfremt der er sket prisregulering pr. den 1. oktober 2020 samt 1. oktober 2021, godkendes dette ikke.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 14.643,75 kr.
Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af boligreguleringslovens § 6, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Kilde: Huslejenævnet  i Odense Kommune, sagsnr. 20-318 Schacksgade 33, 5000 Odense C
03-03-2023
UDLEJER VAR IKKE BERETTIGET TIL AT FORHØJE LEJEN
Ved et brev til huslejenævnet har udlejer indbragt en sag om lejers indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. april 2022.
Udlejeren er Ejendomsselskabet Brogade, Odense A/S. Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejer ved brev af 8. december 2021, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 28.944,00 kr. til 37.536,00 kr. ekskl. varme.
Sagen er indbragt for nævnet efter at Lejerforening Fyn på vegne af lejeren ved brev af 9. december 2022 har gjort indsigelse mod varslingen.
I henhold til Bygnings- og boligregisteret er der tale om en 1-værelses lejlighed på 43 m2 beliggende i en ejendom opført i 1937 med i alt 6 boliger.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 18. maj 2022.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget, at udlejeren ikke er berettiget til at forhøje lejen. Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
  • at nævnet har fundet, at lejen ikke er væsentlig lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, og der er derfor ikke grundlag for at kræve lejeforhøjelse.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 21-333 Allegade 31
09-02-2023
HUSLEJENÆVNET I ODENSE NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 9.424,00 KR. I ET FORBEDRET LEJEMÅL
Lejerens repræsentant har indbragt en sag om den årlige leje på 99.034,20 kr. ekskl. varme. Udlejeren er repræsenteret af DEAS A/S. Ifølge Bygnings- og Boligregisteret er det lejede en 3-værelses lejlighed på 87 m2 beliggende i en ejendom opført i 1935. Det fremgår af sagen, at lejeren er flyttet ind i lejemålet pr. 1. februar 2016. Herudover fremgår det, at lejen pr. 1. januar 2021 blev nedsat fra årligt 99.072,84 kr. til årligt 99.034,50 kr. på grund af, at udgifterne til ejendommens skatter og afgifter var faldet. Sagen er indbragt, fordi lejeren blandt andet mener, at hendes leje er for høj sammenlignet med de øvrige lejemål i ejendommen. Udlejeren har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og har henvist til, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 2007 til en samlet forbedringsudgift på i alt 341.345,96 kr., svarende til 3.923,51 kr. pr. m² . Huslejenævnet har den 4. maj 2022 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af § 15, stk. 1, i boligreguleringsloven vedtaget at fastsætte lejen i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og har herefter vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2021 til kr. 89.610,00 ekskl. varme.
Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.
Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af § 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af § 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
§ 5, stk. 12 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejemålet skal opfylde 4 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,
1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,
2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2007 enten overstige 1.874,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 214.642,00 kr.
3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,
4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 7, og
  • at alle 4 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med lejelovens § 47, stk. 2.
Idet vi henholder os til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet – at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Der er derfor grundlag for at foretage lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og nævnet har fundet en årlig leje på kr. 89.610,00, ekskl. varme, for passende.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, Falen 9, sagsnr. 21-184
27-01-2023
UDLEJERS VARSLING AF LEJEFORHØJELSE TILSIDESAT SOM UGYLDIG
Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune har modtaget lejernes repræsentants henvendelse af 1. juni 2022. Nævnet har herefter forstået henvendelsen som en anmodning om behandling af en tvist mellem lejerne og udlejer vedr. varsling af lejeforhøjelse af 19. december 2021 til ikrafttrædelse pr. 1. april 2022. Det fremgår, at lejernes repræsentant har gjort indsigelse imod varslingen ved brev af 28. januar 2022.
Nævnet har på grundlag af de nedenfor anførte oplysninger og retsgrundlag den 20. juni 2022 truffet denne
AFGØRELSE
Huslejenævnet finder, at varslingen dateret 19. december 2021 er ugyldig. Har lejerne betalt husleje i henhold til varslingen, har lejerne krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje. Krav forrentes i henhold til rentelovens bestemmelser herom. Nævnets afgørelse skal være efterlevet senest 6 uger efter modtagelse af afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at ejendommen på det foreliggende grundlag er omfattet af lejelovens kap. VIII,
  • at det følger af lejelovens § 48, at lejeforhøjelse efter § 47 eller § 47 a kan gennemføres med 3 måneders varsel,
  • at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. § 48, stk. 2 og 3,
  • at indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, jf. lejelovens § 48, stk. 2, sidste punktum,
  • at varslingen dateret 19. december 2021 ikke er sket i overensstemmelse med lejelovens § 48, at nævnet herefter tilsidesætter varslingen som ugyldig, og
  • at den husleje, som lejer har betalt for meget i henhold til varslingen, skal tilbagebetales.
Kilde: Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune, Dyreborgvej 43A, 5600 Faaborg
06-01-2023
UDLEJER SKULLE TILBAGE ULOVLIGT OPKRÆVET TRAPPELEJE SOM UDGJORDE 260,00 KR. PR. MÅNED
Nævnet har behandlet en henvendelse fra en lejer som en anmodning om behandling af en tvist mellem lejer og udlejer vedr. lejens størrelse, herunder betaling i henhold til en trappeleje. Nævnet har den 07.02.2022 besigtiget lejemålet.
Nævnet har på baggrund af besigtigelsen og de nedenfor anførte oplysninger og retsgrundlag den 07.02.2022 truffet denne
AFGØRELSE
Huslejenævnet finder, at udlejer ikke lovligt har kunne regulere huslejen som gjort overfor lejer. Nævnet finder derfor, at lejer alene kan opkræve den i lejekontrakten aftalte leje udgørende 5.650,00 kr. pr. måned, jf. lejelovens § 53, stk. 3 og stk. 6.
Nævnet finder desuden, at udlejer ikke lovligt har kunne opkræve 210,00 kr. pr. måned.
Nævnet finder derfor, at lejer har krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje samt 210 kr. pr. måned betalt efter den 05.10.2018, jf. lov om forældelse § 3.
Nævnet bemærker, at renovation er indeholdt i huslejen, mens lejer selv betaler spildevandsafgift direkte til forsyningen.
Nævnet finder herefter, at den aftalte leje er rimelig, jf. lejelovens § 53, stk. 3 og lejelovens § 106, nr. 6.
I tilfælde af, at udlejer tilsvarende har reguleret depositum og forudbetalt husleje, har lejer tillige krav på tilbagebetaling heraf.
Huslejenævnets afgørelse skal være efterlevet senest 6 uger efter modtagelse af afgørelsen. Lejers krav forrentes i henhold til rentelovens bestemmelser herom
BEGRUNDELSE
Huslejenævnet har lagt til grund,
  • at ejendommen er opført i 1994,
  • at lejemålet dermed er omfattet af reglerne omkring fri lejefastsættelse, da ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991, jf. lejelovens § 53, stk. 3,
  • at lejen herefter alene kan reguleres, jf. lejelovens § 53, stk. 6,
  • at udlejer ikke har indgået en aftale om regulering efter lejelovens § 53, stk. 6,
  • at udlejers reguleringer af huslejen dermed ikke er gyldige,
  • at lejer dermed skal stilles som, at reguleringerne ikke har fundet sted,
  • at det herefter er den aftalte leje udgørende 5.650,00 pr. måned, der er gyldig,
  • at nævnet herefter finder den aftalte leje rimelig, jf. lejelovens § 53, stk. 3 og lejelovens § 106, nr. 6,
  • at udlejer ikke lovligt har kunne opkræve lejer 210,00 kr. pr. måned til spildevandsafgift og renovation,
  • at lejer har fremlagt dokumentation for, at lejer selv afholder udgiften til spildevandsafgift, mens udlejer afholder udgiften til renovation,
  • at udgiften til renovation herefter er indeholdt i huslejen,
  • at lejer dermed har krav på tilbagebetaling af 210,00 kr. pr. måned samt for meget betalt husleje,
  • at lejer har indbragt sagen for nævnet den 05.10.2021, at lejers krav på tilbagebetaling er omfattet af reglen i forældelses[1]lovens § 3 med 3 års forældelse,
  • at lejer dermed har krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje og 210,00 kr. pr. måned betalt efter den 05.10.2018
Kilde: Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune, Søvænget 2B, 5642 Millinge
09-12-2022
HUSLEJENÆVNET GODKENDTE KUN AT LEJEN BLEV FORHØJET TIL ÅRLIGT 21.000,00 KR.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede et værelse på 37 m2 beliggende i en  ejendom opført i 1876. Det fremgår af tillæg til lejekontrakten, at lejeren har adgang til køkken, bad og fællesareal.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 24. juni 2020, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 18.000,00 kr. til årligt 30.000,00 kr. Begge beløb er ekskl. varme og antenne.
Lejeren har den 20. juli 2020 pr. e-mail fremsat indsigelse mod lejeforhøjelsen.
Udlejeren har under sagens behandling gjort gældende, at lejeren ikke har fremsat en gyldig indsigelse, eftersom lejeren har fremsat indsigelse pr. e-mail og ikke pr. brev. Der er ikke i lejekontrakten aftalt digital kommunikation. Nævnet har foretaget en besigtigelse.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1. oktober 2020 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 21.000,00 kr. ekskl. a conto varme og antennegebyr.
Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at pr. 1. januar 2019 trådte nye regler i kraft, således at lejer og udlejer som udgangspunkt skal kommunikere digitalt jf. lejelovens § 4, stk. 2,
  • at dette omfatter de meddelelser, hvor der i lejeloven, boligreguleringslovens kap. II-V eller i lejeaftalen stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt,
  • at det alene er meddelelser efter lejelovens § 87 om udlejerens opsigelse, og § 93, stk. 2, om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen pga. betalingsforsinkelse, som er undtaget herfra, og dermed ikke kan afgives som digital kommunikation, jf. lejelovens § 4, stk. 3,
  • at såfremt parterne ønsker at blive fritaget fra digital kommunikation, skal dette meddeles den anden part med 1 måneds varsel til den første hverdag i en måned, som ikke er en helligdag jf. lejelovens § 4, stk. 2,
  • at det ikke fremgår af sagen, at der er afgivet en sådan meddelelse om fritagelse for digital kommunikation,
  • at lejerens indsigelse meddelt pr. mail den 20. juli 2020 dermed er korrekt afgivet,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve  lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at den tidligere leje er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 20-255 - sagsadresse Dronningensgade 33 D, 5000 Odense
18-11-2022
HUSLEJENÆVNET GODKENDTE AT LEJEN BLEV FORHØJET MEN IKKE SOM VARSLET
Udlejers advokat har den i medfør af lejelovens § 48 stk. 3, 2. pkt. indbragt sag for huslejenævnet. Sagen vedrører uenighed om en pr. 1. juli 2021 af udlejer varslet huslejeforhøjelse fra kr. 5.100,- til kr. 7.600,- ekskl. forbrug.
Huslejenævnet har behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 stk. 1 nr. 1, besigtiget lejemålet sammen med parterne og truffet følgende
AFGØRELSE:
Nævnet har vedtaget, at den hidtidige opkrævede årlige leje på kr. 61.200,- ekskl. forbrug er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47 jf. boligreguleringslovens § 29 c
Med virkning fra 1. juli 2021 fastsætter Nævnet ny årlig husleje ekskl. forbrug til kr. 72.600, svarende til kr. 6.050,- pr. måned eller kr. 600,- pr. m2 pr. år.
SAGSFREMSTILLING/BEGRUNDELSE:
Lejemålet er påbegyndt den 1. februar 2017 og der blev aftalt en årlig leje ekskl. forbrug på kr. 61.200,- ekskl. forbrug, svarende til kr. 506 pr. m2 pr. år.
Lejen er hidtil ikke reguleret i lejeperioden. Advokaten har den 8. marts 2021 med virkning fra 1. juli 2021 varslet huslejeforhøjelse fra kr. 61.200,- pr. år til kr. 91.200,- pr. år.
Nævnet har lagt til grund, at varslingen opfylder de formelle regler om varsling af huslejeforhøjelse.
På baggrund af besigtigelsen, sagens dokumenter, herunder de foretagne forbedringer i lejemålet, lejemålets art, beliggenhed, stand, udstyr mv., har nævnet på ud fra sit generelle kendskab til sammenlignelige lejemål vedtaget at fastsætte ny årlig leje til kr. 72.600, svarende til kr. 600 pr. m2 pr. år
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart  Kommune, sagsnr. 2021-006142-14 i ejendommen Jægersmindevej 17, Harndrup.
17-11-2021
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 36.650,00 KR.
Lejers repræsentant har ved brev af 27. marts 2020 indbragt en sag om lejens størrelse og trappelejeforhøjelse. Lejerne er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Jela af 14. februar 2006 ApS, og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården A/S. Lejerens repræsentant har til sagen gjort gældende, at lejen er for høj, og at den aftalte trappeklausul er ugyldig. Lejeren er flyttet ind i lejemålet pr. 1. maj 2019. Det fremgår af sagen, at lejen senest er reguleret pr. 1. januar 2020 i henhold til den i lejekontraktens § 11, aftalte trappelejeklausul, og at lejen på indbringelsestidspunktet dermed udgjorde årligt 81.600,00 kr. ekskl. varme og vand. I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 2-værelses lejlighed på 62 m2 beliggende i en ejendom opført i 1936.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje til 44.950,00 kr., ekskl. varme, men inkl. vand. Lejenedsættelsen har virkning fra 1. maj 2019. Nævnet har endvidere vedtaget at tilsidesætte den aftalte trappelejeklausul som ugyldig. Nævnets afgørelse betyder, at trappelejeklausulen i lejekontraktens § 11, ikke kan danne grundlag for nogen forhøjelse af lejen. Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 11.237,50 kr. Nævnet har endvidere i medfør af lejelovens § 106, nr. 7, vedtaget, at udlejer ikke kan kræve særskilt betaling for vand. Lejer har således krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra 1. maj 2019. Der skal ske tilbagebetaling til lejer ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Vedrørende huslejen:
Nævnet har lagt til grund,  
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
  • at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende trappeleje:
Nævnet har lagt til grund,
  • at det efter lejelovsændringen pr. 1. juli 2015 ikke mere er muligt at indgå en aftale med lejeren om regulering af lejen efter en trappelejeklausul,
  • at den i lejekontrakten aftalte trappelejeklausul dermed er ugyldig, da der ikke længere er hjemmel til at aftale en sådan regulering,
  • at trappelejeklausulen dermed ikke kan danne grundlag for nogen lejeforhøjelser i lejeforholdet,
  • at udlejeren har anerkendt, at der ikke gyldigt kan aftales, at lejen skal reguleres efter trappeleje.
Vedrørende depositum:
Det følger af boligreguleringslovens § 6, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Vedrørende a conto vand:
Nævnet har lagt til grund:
  • at der i lejemålet ikke er installteret individuelle vandmålere,
  • at det ligeledes fremgår af lejekontraktens § 5, at udgiften til vand ikke fordeles på grundlag af individuelle forbrugsmålere,
  • at der ikke i lejelovgivningen findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale for vand, når forbruget ikke betales på grundlag af individuelle vandmålere, jf. lejelovens § 46 j,
  • at Højesteret ved dom afsagt den 30. juni 2009 har fastslået, at særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at lejerens forbrug er opgjort i henhold til individuel forbrugsmåling, og
  • at en aftale om særskilt betaling for vand uden forbrugsmåler er ugyldig som stridende mod de  ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen,
  • at betaling af vand anses som indeholdt i lejen, og
  • at lejer dermed har krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra indflytningen den 1. maj 2019.
Kilde: Huslejenævnet i Odense  Kommune, sagsnr. 20-113-114 i ejendommen Thuresensgade 3
11-11-2021
DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE BLEV NEDSAT MED 17.793,00 KR.
Lejernes repræsentant har den 27. august 2020 indbragt en sag om huslejens størrelse på årligt 78.000,00 kr. ekskl. varme.
Lejerne er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Pilegården Bolig ApS og er repræsenteret af Nova Administration ApS.
Lejerforening Fyn har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og 9. Det fremgår af sagen, at lejerne flyttede ind i lejemålet pr. 1. juni 2018, og at lejemålet udgør 79 m2.
Udlejeren har påberåbt lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og har henvist til, at lejemålet blev gennemgribende moderniseret af den tidligere ejer, Odense Kommune, i 1983-1984.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af § 15, stk. 1, i boligreguleringsloven vedtaget at fastsætte lejen i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og har herefter vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. september 2020 til kr. 60.830,00 kr. ekskl. varme.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til kr. 15.207,50 kr.
Der skal ske tilbagebetaling til lejerne inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Vedrørende lejens størrelse:
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænse § 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af § 5, stk. 2, hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af § 5, stk. 12, hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".
Nævnet har herudover lagt til grund,
  • at lejemålet skulle opfylde 4 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første   udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1.   januar 2001,
1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,
2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2001 enten overstige 1.600,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 183.000,00 kr.
3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,
4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4, og
  • at alle 4 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med lejelovens § 47, stk. 2,
Idet vi henholder os til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet – at lejen overstiger det lejedes værdi.
Der er derfor grundlag for at foretage lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og nævnet har fundet, at en årlig leje på 60.830,00 kr. ekskl. varme, for passende.
Vedrørende depositum:
Det følger af boligreguleringslovens § 6, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Lejerens indbetalte depositum skal derfor nedsættes til kr. 15.207,50 kr.
Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 20-275-276 i ejendommen Østergade 18, Odense.
13-01-2021
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN GÆLDENDE ÅRLIGE LEJE MED 12.450,00 KR.
Lejerens repræsentant har den 14. februar 2020 indbragt en sag om lejens størrelse. I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 33 m2 beliggende i ejendom fra 1930.  
Lejemålet blev indgået den 15. august 2018, og den årlige leje blev aftalt til 37.200,00 kr. årligt ekskl. varme, vand og el. Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den gældende årlige leje til 24.750,00 kr., ekskl. varme og el, men inkl.
vand. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. marts 2020.
Nævnet har endvidere i medfør af lejelovens § 106, nr. 7, vedtaget, at udlejer ikke kan kræve særskilt betaling for vand. Lejer har således krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra indflytningen den 15. august 2018.
Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme.
Det følger af reglerne – jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 49 – at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende a conto vand:
Nævnet har lagt til grund:
  • at der i lejemålet ikke   forefindes individuelle vandmålere, jf. lejekontraktens § 5,
  • at der ikke i lejelovgivningen   findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal   betale for vand, når forbruget ikke betales på grundlag af individuelle   vandmålere, jf. lejelovens § 46 j,
  • at Højesteret ved dom afsagt   den 30. juni 2009 har fastslået, at særskilt betaling for vand som tillæg til   lejen er betinget af, at lejerens forbrug er opgjort i henhold til individuel   forbrugsmåling, og
  • at en aftale om særskilt   betaling for vand uden forbrugsmåler er ugyldig som stridende mod de ufravigelige   bestemmelser i lejelovgivningen,
  • at betaling af vand anses   som indeholdt i lejen, og
  • at lejer dermed har krav på   tilbagebetaling af a conto beløb fra indflytningen den 15. august 2018.
Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 20-034 ejendommen Ingemannsvej 17, Odense
07-01-2021
LEJEN PÅ ÅRLIGT 63.000,00 KR. BLEV NEDSAT TIL ÅRLIGT 45.900,00 AF HUSLEJENÆVNET
Lejeren har ved brev af 3. november 2019 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. marts 2018 aftalte årlige leje på 63.000,00 kr. ekskl. varme.
Udlejeren er Kabat Bolig ApS.
Sagen er indbragt, da lejeren gør gældende, at lejen er for høj i henhold til lejemålets stand.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 20. december 2019
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1 vedtaget, at nedsætte den årlige leje pr. 1. december 2019 til skønsmæssigt 45.900,00 kr., ekskl. varme.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 11.475,00 kr.
Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejelove
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, ogat det følger af lejelovens § 49,
  • at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-289 i ejendommen Thorsgade 3, 5000 Odense C
15-11-2020
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN AFTALTE LEJE TIL 37.200,00 KR.
Ved brev af 24. oktober 2019 har lejeren indbragt en sag for huslejenævnet om lejens størrelse.
Det fremgår af sagen, at lejemålet blev indgået den 1. maj 2019, og den årlige leje blev aftalt til 45.900,00 kr. inkl. forbrug.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje til 37.200,00 kr. inkl. el, varme og internet.
Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at det lejede er et klubværelse på ca. 18 m2 i en ejendom, der indeholder to erhvervsenheder samt en boligenhed,
  • at lejeren har haft adgang til fælles faciliteter sammen med øvrige værelseslejere til køkken med komfur, køleskab samt emhætte og adgang til badeværelse,
  • at der i den aftalte leje indgår udgifter til el- og varmeforsyning af det lejede samt internetadgang,
  • at ejligheden er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, hvoraf fremgår, at reglerne i lovens kapitel II-IV ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder,
  • at lejefastsættelse herefter skal reguleres efter lovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af lejelovens § 49, at hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og ved afgørelse heraf, skal der tages hensyn til de i lejelovens § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder, og
  • at ifølge § 47, stk. 2, må lejen ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 19-275, Filosofgangen 14, 2. -1, 5000 Odense C
18.09.2020
HUSLEJENÆVNET GODKENDTE AT LEJEN KUNNE FORHØJES MEN IKKE SOM VARSLET
Udlejernes repræsentant har ved brev af 29. oktober 2019 indbragt en sag om en indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. januar 2020.
Lejeren er repræsenteret v/Lejerforening Fyn og udlejerne er repræsenteret v/LEA Ejendomspartner A/S.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 16. juli 2019, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 45.600,00 kr. ekskl. vand og varme til årligt 60.000,00 kr., ekskl. vand og varme.
Lejerens repræsentant har ved brev af 22. august 2019 fremsat indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse.
Parterne har aftalt, at udlejernes repræsentant til trods for fristens udløb kan indbringe sagen for huslejenævnet.
I henhold til Bygnings- og boligregisteret er der tale om en 4-værelses lejlighed på 80 m2 beliggende i en ejendom opført i 1910 med i alt 6 boliger
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 19. februar 2020.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1. januar 2020 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 51.200,00 kr. ekskl. vand og varme.
Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejeren, skal dette ske inden 6 uger fra udlejernes modtagelse af afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at det følger af lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
  • at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at den gældende lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 19-288
31.03.2020
DEN ÅRLIGE BLEV NEDSAT MED 17.175,00 KR.
Lejers repræsentant har ved brev af 4. december 2019 indbragt en sag om den pr. 1. januar 2019 aftalte årlige leje på 84.000,00 kr. ekskl. varme, vand og antenne. Lejerens repræsentant har gjort gældende, at lejen skal nedsættes pga. skimmelsvamp i lejemålet.
Det fremgår af sagen, at Byggesag i Odense Kommune den 2. december 2019 udarbejdede en rapport om skimmelsvampen. Det fremgår af denne rapport, at der ikke var forhold i boligen, der kunne medføre, at ophold ville være forbundet med sundhedsfare. På baggrund heraf besluttede Byggesag ikke at foretage sig yderligere, dog fremkom Byggesag med nogle anbefalinger til udbedring.
Udlejeren har overfor nævnet meddelt, at den aftalte leje fastholdes.
I henhold til Bygnings- og Boligregisteret er det lejede et lejemål på 81 m2 beliggende i en ejendom opført i 1950.
Lejeren er flyttet ind i lejemålet den 1. januar 2019.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 5. februar 2020.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2019 til 66.825,00 kr., ekskl. varme, vand og antenne.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 16.706,25 kr.
Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
  • at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum: Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 19-322
24.03.2020
DEN AFTALTE LEJE BLEV NEDSAT AF HUSLEJENÆVNET I ODENSE
Lejerforening Fyn har på vegne af lejerne ved brev af 6. september 2019 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. oktober 2018 aftalte årlige leje på 90.000,00 kr. ekskl. varme og vand samt ”vask/tørre”.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. oktober 2018 til 65.175,00 kr., ekskl. varme og vand, men inkl. ”vask/tørre”.
Nævnet har endvidere i medfør af boligreguleringslovens § 15 vedtaget, at udlejeren ikke har været berettiget til at opkræve betaling for vaskeri på kr. 200,00 pr. måned.
Der skal ske tilbagebetaling til lejerne inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejerne kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
  • at nævnet ved sin vurdering af lejen har lagt til grund, at udlejeren har pligten til indvendig vedligeholdelse, idet lejeaftalen anses for uautoriseret, hvorfor lejerne ikke kan pålægges den indvendige vedligeholdelse.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende vaskeri:
Nævnet har lagt til grund,
  • at Højesteret ved dom afsagt den 30. juni 2009 har udtalt, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til, som tillæg til lejen, at lade lejerne dække udlejerens driftsudgifter, og at en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling kræver lovhjemmel,
  • at vaskeriets forbrug af vand og el som udgangspunkt må anses for en driftsudgift,
  • at afregningen af vaskeri i dommen fra 2012 (TBB 2012.388) beroede på den enkelte lejers forbrug,
  • at betaling efter forbrug som udgangspunkt må være lovlig, jf. højesteretsdom nævnt ovenfor,
  • at udlejerens opkrævning til vaskeri i nærværende sag er et fast beløb på 200,00 kr. om måneden, og beror således ikke på lejernes forbrug,
  • at der ikke i lejelovgivningen findes en hjemmel til at kræve, at lejerne ud over en månedlig husleje skal betale et fast beløb til vaskeri,
  • at udlejerens opkrævning af vaskeribidraget dermed må anses som stridende mod de ufravigelige regler i lejelovgivningen, og
  • at lejerne som følge heraf har krav på tilbagebetaling af beløbene fra indflytningen den 1. oktober 2018 og til fraflytningen.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-232 & 19-233
11.03.2020
DEN AFTALTE LEJE BLEV NEDSAT AF HUSLEJENÆVNET I ODENSE
Lejernes repræsentant har på vegne af lejerne ved brev af 27. august 2019 til huslejenævnet indbragt en sag om lejens størrelse. Lejen er pr. 1. september 2018 aftalt til årligt 117.204,00 kr., ekskl. varme. Lejen er i henhold til kontraktens § 11 reguleret efter nettoprisindeks pr. 1. april 2019.
Udlejeren er MR Udlejning ApS.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 23. oktober 2019.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1 vedtaget,
  • at nedsætte den årlige leje pr. 1. september 2018 til skønsmæssigt 69.000,00 kr., ekskl. varme, og
  • at fastslå, at der ikke er grundlag for en lejestigning pr. 1. april 2019.
Der skal ske tilbagebetaling til lejerne inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen med tillæg af renter iht. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejerne kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-224
11.02.2020
HUSLEJENÆVNET I ODENSE NEDSATTE DEN AFTALTE LEJE
Lejerens repræsentant har på vegne af lejeren ved brev af 16. juli 2019 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. oktober 2018 aftalte årlige leje på 115.200,00 kr. ekskl. varme og vand, samt om den pr. 1. januar 2019 regulerede årlige leje på 117.240,00 kr., ekskl. varme og vand.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1. vedtaget, at nedsætte den årlige leje pr. 1. oktober 2018 og 1. januar 2019 til skønsmæssigt 93.000,00 kr., ekskl. varme og vand.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 23.250,00 kr.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at godkende den pr. 1. januar 2019 gældende leje på 117.240,00 kr.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Mindretallet har udtalt: Jeg har lagt til grund,
  • at lejligheden ifølge det oplyste er totalt moderniseret for ca. 2 år siden med
    • nyt køkken med alt i hårde hvidevarer
    • delvis nye el-installationer i lejligheden
    • etablering af badeværelse i lejligheden, hvilket svarer til ca. 10 kvm forøgelse af arealet
    • garderobeskab i soveværelse
    • lydisolering af etageadskillelse,
  • at lejemålet kan sammenlignes med et lejemål, der er gennemgribende moderniseret, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
  • at sammenligningen mellem et gennemgribende forbedret lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og lejen i et lejemål omfattet af boligreguleringslovens kapitel IV A kan finde sted, jf. GD 2015/06 B, og
  • at lejen pr. 1. januar 2019 vel overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt, hvorfor der ikke er grundlag for en lejenedsættelse.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-192
27.01.2020
HUSLEJENÆVNET I ODENSE REDUCEREDE DEN AFTALTE LEJE TIL 56.000,00 KR.
Lejerne har indbragt en sag om huslejens størrelse.
Udlejeren er Jela Invest ApS og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården.
Lejemålet blev indgået den 1. juli 2019, og den årlige leje blev aftalt til 76.740,00 kr. ekskl. varme, vand og antenne. Lejemålet er tidsbegrænset og udløber den 30. september 2020.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 64 m2, beliggende i en ejendom opført i 1939.
Nævnet har den 18. september 2019 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. juli 2019 til 56.000,00 kr., ekskl. varme, vand og antenne.
Nævnet har herudover vedtaget at tilsidesætte den aftalte lejereguleringsklausul som ugyldig. Dette betyder, at der ikke er grundlag for en forhøjelse af lejen pr. 1. januar 2020.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 14.000,00 kr.
Lejernes tilbagebetalingskrav i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger med tillæg af renter iht. § 17, stk. 3, i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme.
Det følger af reglerne – jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 49 – at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedr. regulering af lejen pr. 1. januar 2019:
Nævnet har lagt til grund,
  • at den i lejekontrakten aftalte regulering af lejen ikke klart og tydeligt gør lejeren bekendt med, hvilken form for regulering af lejen, der vil finde sted i lejeperioden,
  • at aftalen om regulering af lejen dermed er så uklar, at den tilsidesættes i sin helhed jf. koncipistreglen.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-216
02.02.2020
HUSLEJENÆVNET I ODENSE REDUCEREDE DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE TIL 54.115,00 KR
Ved et brev af 29. maj 2019 har udlejeren indbragt en sag om lejerens indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. august 2019.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejer ved brev af 26. april 2019, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet med årligt 14.948,00 kr., således at lejen pr. 1. juli 2019 udgør årligt 63.200,00 kr.
Lejeren har den 20. maj 2019 fremsat indsigelse mod forhøjelsen.
Det lejede er ifølge Bygnings- og Boligregisteret en lejlighed på 79 kvm., beliggende i en ejendom opført i 1942.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at godkende, at den årlige leje forhøjes pr. 1. juli 2019, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 54.115,00 kr.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at det følger af lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
  • at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-156
12.12.2019
LEJEN SAT NED FRA ÅRLIGT 76.740,00 KR. TIL ÅRLIGT 39.200,00 KR.
Lejernes repræsentant har den 4. april 2019 indbragt en sag om huslejens størrelse.
Lejerne er Stella Backer Chrillesen og Kristian Chrillesen og er repræsenteret af Rent Guide IVS. Udlejeren er Jela af 14. februar 2006 ApS og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården.
Lejemålet blev indgået den 1. juli 2018, og den årlige leje blev aftalt til 76.740,00 kr. ekskl. varme, vand og antenne. Lejen er forhøjet pr. 1. januar 2019 til 78.540,00 kr. årligt.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 49 m2, beliggende i en ejendom opført i 1943.
Nævnet har den 26. juni 20198 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. juli 2018 til 39.200,00 kr., ekskl. varme og antenne, men inkl. vand.
Nævnet har endvidere i medfør af lejelovens § 106, nr. 7, vedtaget, at udlejeren ikke kan kræve særskilt betaling for vand. Lejerne har således krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra 1. juli 2018.
Nævnet har herudover vedtaget at tilsidesætte den aftalte lejereguleringsklausul som ugyldig. Dette betyder, at der ikke er grundlag for en forhøjelse af lejen pr. 1. januar 2019.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 9.800,00 kr.
Lejernes tilbagebetalingskrav i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger med tillæg af renter iht. § 17, stk. 3, i boligreguleringsloven.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den pr. 1. juli 2018 aftalte årlige leje på 76.740.00 kr. ekskl., varme, vand og antenne samt den pr. 1. januar 2019 forhøjede årlige leje på 78.540,00 kr. ekskl. varme, vand og antenne til årligt 34.300,00 kr. ekskl. varme og antenne men inkl. vand
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme.
Det følger af reglerne – jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 49 – at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende a conto vand: Nævnet har lagt til grund:
  • at der i lejemålet ikke er individuelle vandmålere, jf. lejekontraktens § 5, sammenholdt med, hvad nævnet kunne konstatere på besigtigelsen,
  • at der ikke i lejelovgivningen findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale for vand, når forbruget ikke betales på grundlag af individuelle vandmålere, jf. lejelovens § 46 j,
  • at Højesteret ved dom afsagt den 30. juni 2009 har fastslået, at særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at lejerens forbrug er opgjort i henhold til individuel forbrugsmåling, og
  • at en aftale om særskilt betaling for vand uden forbrugsmåler er ugyldig som stridende mod de ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen,
  • at betaling af vand anses som indeholdt i lejen, og at lejer dermed har krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra 1. juli 2018.
Vedr. regulering af lejen pr. 1. januar 2019:
Nævnet har lagt til grund,
  • at den i lejekontrakten aftalte regulering af lejen ikke klart og tydeligt gør lejeren bekendt med, hvilken form for regulering af lejen, der vil finde sted i lejeperioden,
  • at aftalen om regulering af lejen dermed er så uklar, at den tilsidesættes i sin helhed jf. koncipistreglen.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Mindretallet har udtalt: Jeg har lagt til grund,
  • at lejemålet har et gammelt elementkøkken, at lejemålet har et renoveret badeværelse, samt at lejemålet har nyere energi vinduer.
Med henvisning til ovennævnte har jeg fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, hvorfor der er grundlag for at foretage lejenedsættelse.
Kilde: Huslejenævnet i Odense - sagsnr. 19-101.
12.11.2019
HUSLEJENÆVNET NEDSAT LEJEN MED MÅNEDLIG 823,87 KR.
Lejernes repræsentant har ved skrivelse af indbragt sag for huslejenævnet. Sagen vedrører uenighed i forhold til huslejens størrelse som denne er reguleret den 1. januar 2018.
Huslejenævnet har besigtiget det lejede sammen med parterne, behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 stk. 1, nr. 1 og truffet følgende
AFGØRELSE:
Med virkning fra reguleringen pr. 1. januar 2018 nedsætter huslejenævnet den aftalte leje fra kr. 3.657,20 pr. måned til kr. 2.833,33 pr. måned svarende til en nedsættelse fra kr. 1.290,78 pr. m2 til kr. 1.000,- pr, m2 pr. år, da det lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29c stk. 1, 2. pkt., jf. lejelovens § 49 stk. 1.
Lejer har krav på tilbagebetaling af den for meget erlagte leje kr. 823,87 pr. måned fra 1. januar 2018.
Tilbagebetaling skal ske inden 6 uger fra modtagelse af denne afgørelse.
Manglende tilbagebetaling indenfor den angivne frist kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond jf. lejelovens § 113a
BEGRUNDELSE:
Nævnet har ikke kendskab sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 og har derfor lagt afgørende vægt på nævnets generelle kendskab til tilsvarende lejemål i området.
Til støtte for nævnet vurdering har udlejer udarbejdet et skyggebudget, der udviser en årlig budgetleje på 648 kr. pr. m2 pr. år med tillæg af et forbedringstillæg.
Nævnet har lagt til grund at der har været tilmeldt beboere i lejemålet i lejemålet i perioderne 1983-1988, 2001-2005 og igen fra 2009. Nævnet har således lagt til grund at lejligheden ikke er nyetableret i forbindelse med renovering af ejendommen i 2008/2009.
Allerede af den grund har nævnet fundet at det af udlejer beregnede forbedringstillæg skønsmæssigt skal reduceres. Henset hertil, henset til det under besigtigelsen konstaterede og henset til nævnets generelle kendskab til lejens størrelse i tilsvarende lejemål i området har nævnet fundet at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi og nedsættes til kr. 1.000,- pr. m2 pr. år med virkning fra 1. januar 2018.
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart - sagsnr. 2018-009931-35
06.11.2019
LEJER FIK HUSLEJEN NEDSAT MED ÅRLIGT 24.000,00 KR. VED HUSLEJENÆVNET
Lejernes repræsentant har på vegne af lejerne ved brev til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. juni 2018 aftalte årlige leje på 69.600,00 kr. ekskl. varme, vand og antenne, samt om den pr. 1. januar 2019 regulerede årlige leje på 70.140,00 kr., ekskl. varme, vand og antenne.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. juni 2018 og 1. januar 2019 til skønsmæssigt 45.600,00 kr., ekskl. varme, vand og antenne.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 11.400,00 kr. samt nedsætte den forudbetalte leje til 11.400,00 kr.
Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den årlige leje pr. 1. juni 2018 og 1. januar 2019 til skønsmæssigt 41.325,00 kr., ekskl. varme, vand og antenne.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejerne kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Mindretallet har udtalt: Jeg har lagt til grund,
  • at lejemålet har et nyere elementkøkken,
  • at lejemålet har et renoveret badeværelse med håndvask i et skabsarrangement, og at lejemålet har termovinduer.
Med henvisning til ovennævnte har jeg fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, hvorfor der er grundlag for at foretage lejenedsættelse.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejenævnet i Odense - sagsnr. 19-145
29.10.2019
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 18.825,00 KR.
Lejerne har ved brev til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. februar 2019 aftalte årlige leje på 90.000,00 kr. ekskl. varme.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1 vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. februar 2019 til skønsmæssigt 71.175,00 kr., ekskl. varme og vand.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 17.793,75 kr.
Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den pr. 1. februar 2019 aftalte årlige leje på 90.000,00 kr. skønsmæssigt til årligt 60.225,00 kr. ekskl. varme og vand.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejerne kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
  • at det følger af lejekontraktens § 5 sammenholdt med lejekontraktens § 11, at der betales særskilt for vand direkte til forsyningsværket.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejerne ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejenævnet i Odense - sagsnr. 19-110
10.09.2019
DEN AFTALTE ÅRLIGE HUSLEJE BLEV NEDSAT MED 25.164,00 KR.
Lejerens repræsentant har ved brev af 21. december 2018 indbragt en sag om lejens størrelse. I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 80 kvm., beliggende i en ejendom fra 1933. Ejendommen er en blandet ejendom, idet der både er erhverv og bolig i ejendommen. Det fremgår af lejeaftalen, at parterne har aftalt lejeregulering efter en trappelejeklausul, hvoraf fremgår, at lejen reguleres hvert år pr. 1.1. Nævnet har derfor taget stilling til den forhøjede leje pr. 1. januar 2018 på 79.164,00 kr. ekskl. varm. Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den aftalte årlige leje pr. 1. januar 2018 fra 79.164,00 kr. til 54.000,00 kr. ekskl. varme.
Nævne har endvidere vedtaget, at der ikke er grundlag for trappelejereguleringen pr. 1. januar 2019.
Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at ved afgørelse efter 2 pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sag nr. 18-362
02.04.2019
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 20.867,84 KR.
Lejerne har ved brev af 11. september 2018 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. januar 2018 regulerede årlige leje på 68.142,84 kr. ekskl. varme og vand.
Udlejeren er Poulsen & Hansen A/S v/LEA Ejendomspartner.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 7. november 2018.
AFGØRELSE
Nævnet har, i medfør af lejelovens § 106, stk. 1., nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2018 til skønsmæssigt 47.275,00 kr., ekskl. varme og vand.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 11.818,74 kr.
Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i
  • boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sag nr. 18-258
29.01.2019
HUSLEJENÆVNET TILSIDESATTE DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE
Udlejeren har den 18. august 2018 indbragt en sag om en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. september 2018 og 1. januar 2019 samt en forhøjelse af lejen pr. 1. februar 2019 som følge af renovering af lejligheden. Det lejede er en lejlighed på 90 m2 jf. lejekontrakten, og er beliggende i en ejendom fra 1912. Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet pr. 1. august 2014. Udlejeren har den 8. maj 2018 varslet en lejeforhøjelse med baggrund i en indeksstigning på 5% pr. år. Huslejestigningen er varslet med tilbagevirkende kraft fra 2014. I samme brev varsler udlejeren en forhøjelse pr. 1. januar 2019 under henvisning til markedsforholdene, samt at lejemålet skal renoveres med opstart 1. januar 2019 med en efterfølgende huslejestigning til følge. Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at tilsidesætte udlejerens varsling af lejeforhøjelse som ugyldig. Nævnet har endvidere vedtaget, at udlejerens varsling af istandsættelse af lejemålet er ugyldig. I det omfang lejeren har betalt den forhøjede leje fra 1. september 2018, har lejeren krav på tilbagebetaling af det forhøjede beløb. Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Tilbagebetalingskravet forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Vedrørende forhøjelsen af lejen pr. 1. september 2018 og 1. januar 2019 Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at ændring af lejevilkårene skal ske efter reglerne i lejelovens kapitel VIII, jf. boligreguleringslovens § 29 C,
  • at krav om lejeforhøjelse skal fremsættes, når lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi,
  • at krav om lejeforhøjelse skal fremsættes under iagttagelse af de formelle regler i lejelovens § 48,
  • at lejeforhøjelseskravet ikke er fremsat under iagttagelse af disse regler, idet der i varslingsskrivelsen af 8. maj 2018 som begrundelse er henvist til et indeks på 5 % og ”markedsforholdene”,
  • at dette ikke er tilstrækkelig begrundelse, idet der i varslingsskrivelsen skulle have været henvist til, at det lejede ligger væsentligt under det lejedes værdi,
  • at der i varslingsskrivelsen heller ikke fremgår nogen indsigelsesadgang jf. lejelovens § 48, stk. 2, 2. punktum,
  • at gyldighedsbetingelserne i § 48, stk. 2, 2. punktum dermed ikke er opfyldt, hvorefter varslingen ikke kan danne grundlag for en forhøjelse af lejen.
Varsling af istandsættelse af lejemålet
Nævnet har lagt til grund,
  • at reglerne om iværksættelse af forbedringer findes i boligreguleringslovens kapitel IV Forbedringer,
  • at eftersom lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme, finder reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV ikke anvendelse jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5,
  • at udlejeren således ikke kan varsle iværksættelse af forbedringer i det lejede, og udlejerens varsling af istandsættelse af lejemålet er dermed ugyldig.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sag nr. 18-247
18.12.2018
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 10.196,00 KR.
Ved brev af 3. maj 2018 har lejeren indbragt en sag om lejens størrelse pr. 1. januar 2018
Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Bøg Madsen Ejendomme ApS og er repræsenteret af Domhusgaarden Ejendomsadministration I/S.
Lejemålet blev indgået den 1. april 2015, og den årlige leje blev aftalt til 76.596,00 kr. ekskl. varme og vand.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 83 m2 beliggende i en ejendom fra 1931.
Nævnet har den 13. juni 2018 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje til kr. 66.400,00, ekskl. varme og vand. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. januar 2018.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 16.600,00 kr.
Lejerens tilbagebetalingskrav i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger med tillæg af renter iht. § 17, stk. 3, i boligreguleringsloven.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den årlige leje til årligt 64.325,00 kr. ekskl. varme og vand, svarende til 775,00 kr. pr. m².
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.
Mindretallet har udtalt: Jeg har lagt til grund,
  • at lejemålet har elementkøkken,
  • at lejemålet har et ikke renoveret badeværelse med håndvask i et skabsarrangement, at lejemålet har termovinduer.
Med henvisning til ovennævnte har jeg fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, hvorfor der er grundlag for at foretage lejenedsættelse.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sag nr. 18-115
26.11.2018
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE TIL 64.800,00 KR.
Lejerne indbragt en sag om lejens størrelse.
Lejerne er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er repræsenteret af Domhusgaarden Ejendomsadministration I/S.
Lejemålet blev indgået den 1. december 2014, og den årlige leje blev aftalt til 75.600,00 kr. ekskl. varme og vand. I lejeaftalen er aftalt regulering af lejen efter trappeleje, hvorefter lejen pr. 1. januar 2018 udgør 79.200,00 kr. årligt ekskl. varme og vand.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 81 m2 beliggende i en ejendom fra 1931.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje til kr. 64.800,00, ekskl. varme og vand. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. januar 2017.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 16.200,00 kr.
Lejerens tilbagebetalingskrav i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger med tillæg af renter iht. § 17, stk. 3, i boligreguleringsloven.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den årlige leje til årligt 62.775,00 kr. ekskl. varme og vand, svarende til 775,00 kr. pr. m².
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.
Mindretallet har udtalt: Jeg har lagt til grund,
  • at lejemålet har elementkøkken,
  • at lejemålet har et ikke renoveret badeværelse med håndvask i et skabsarrangement, at lejemålet har termovinduer.
Med henvisning til ovennævnte har jeg fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, hvorfor der er grundlag for at foretage lejenedsættelse.
Kilde: Huslejenænvet i Odense sags nr. 17-455
19.06.2018
Din fynske lejerforening
Den fynske lejerforening
Tilbage til indhold