Lager Landsret - Lejernyt - Lejerforening Fyn

Lejerforening Fyn - din lejerforening

Gå til indhold

Lager Landsret

Afgørelser > Domstol
DER VAR IKKE INDGÅET EN AFTALE OM FLYTTESYN MED FORKORTET VARSEL
Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen angår for landsretten, om MD Odense Ejendomme A/S og Bjarne Aagaard Hansen har indgået en aftale om flyttesyn med forkortet varsel i overensstemmelse med lejelovens § 98, stk. 3, 3. pkt., eller om MD Odense Ejendomme A/S´ krav på istandsættelse er bortfaldet, jf. lejelovens § 98, stk. 5.
Det følger af lejelovens § 98, stk. 3, at en udlejer skal syne en beboelseslejlighed senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
Af lejelovens § 98, stk. 5, fremgår, at udlejerens krav på istandsættelse efter stk.
1, bortfalder, ved overtrædelse af stk. 3 og 4.
Af de specielle bemærkninger til lejelovens § 98 fremgår følgende blandt andet, jf. LFF nr. 97 af 17. december 2014 til lov nr. 310 af 30. marts 2015.

”Til nr. 54
I det foreslåede § 98, stk. 3 og 4 foreslås det, at der indføres en pligt
for udlejeren til at udarbejde fraflytningsrapporter i beboelseslejligheder for at sikre dokumentation for det lejedes stand ved fraflytning. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et fraflytningssyn. Ordningen er udformet parallelt med den i nr. 5 foreslåede ordning med afholdelse af
indflytningssyn.
Det foreslås i stk. 3, at lejeren skal indkaldes med mindst 1 uges varsel. Ønsker lejeren synet afholdt med et kortere varsel, fx fordi vedkommende allerede er flyttet på det fastsatte tidspunkt, kan udlejeren principielt miste sit krav på istandsættelsesudgifterne, hvis udlejeren i de situationer imødekommer lejerens ønske. Derfor foreslås det, at lejeren og udlejeren i forbindelse med fraflytningen skal kunne aftale et kortere varsel dog kun, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Af bevismæssige grunde bør udlejeren sikre sig skriftlig dokumentation for aftalen.

For at sikre reglernes overholdelse foreslås det i stk. 5, at udlejeren ikke kan fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har overholdt kravet om at udlevere en fraflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn, indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.
Forslaget medfører en bedre beskyttelse af lejeren ved fraflytning end i dag. Lejeren sikres dokumentation for lejemålets stand ved fraflytning. Manglende overholdelse af reglerne sanktioneres, og reglerne gøres ufravigelig. Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de ovenfor nævnte usanktionerede og fravigelig regler i den gældende lejelovs § 98, stk. 2, 3.-5. pkt., om afholdelse af
flyttesyn med deltagelse af beboerrepræsentation ophæves. Lejeren vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationen kendskab til ejendommens drift.
De foreslåede bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens ikrafttræden.”

Reglerne i lejelovens § 98 kan ikke fraviges til skade for en lejer, jf. § 99 a. Parterne har ikke udtrykkeligt aftalt at afholde flyttesyn med forkortet varsel. Uanset at der ikke er formkrav til aftaleindgåelsen, finder landsretten, at MD Odense Ejendomme A/S ikke har godtgjort, at mailkorrespondancen mellem dem og Bjarne Aagaard Hansen er udtryk for, at der er indgået en stiltiende aftale om flyttesyn med forkortet varsel i overensstemmelse med lejelovens § 98, stk. 3, 3. pkt.  Det forhold, at Bjarne Aagaard Hansen stillede lejemålet til udlejers disposition tidligere end oprindelig oplyst, ændrer ikke på, at et flyttesyn med forkortet varsel skal være aftalt.
Landsretten tiltræder herefter, at MD Odense Ejendomme A/S ikke har løftet bevisbyrden for, at der er afholdt et flyttesyn, som Bjarne Aagaard Hansen var indkaldt til efter reglerne i lejelovens § 98, stk. 3, og at MD Odense Ejendomme A/S´ krav på istandsættelse af lejemålet beliggende Danmarksvej 24, 1, 21 i Middelfart derfor er bortfaldet i medfør af lejelovens § 98, stk. 5.
Den omstændighed, at lejemålet var fraflyttet ulåst, kan ikke føre til et andet resultat.
På denne baggrund stadfæster landsretten boligrettens dom.
*)Bemærk at der et tale om en udlejer der har udlejet mere en beboelseslejlighed.
Kilde: Østre Landsret 05.04.2019 BS-39249/2018-OLR
22.05.2019
SALG AF EN RÆKKE EJENDOMSSELSKABER UDLØSTE IKKE TILBUDSPLIGT EFTER LEJELOVEN
Østre Landsret har den 26. april 2019 afsagt dom i fem sager, der angik spørgsmålet om, hvorvidt Carlsberg­fondets salg i 2016 af en række ejendomsselskaber, der hver ejede en udlejningsejendom, udløste tilbudspligt efter lejeloven. Efter lejelovens regler skal en udlejer i visse situationer tilbyde lejerne at overtage en ejendom på andelsbasis, inden den overdrages til anden side.
Carlsbergfondet havde solgt aktierne i ejendomsselskaberne til datterselskaber af PFA Pension, JØP og DIP, der købte henholdsvis 49 %, 34 % og 17 % af aktierne i hvert af ejen­domsselskaberne. En del af lejerne i de respektive ejendomme anlagde efterfølgende sag mod ejendomssel­skaberne med påstand om, at selskaberne skulle anerkende, at ejendom­men skulle tilbydes ejendommens lejere på andelsbasis.
Østre Landsret fastslog, at overdragelsen ikke udløste tilbudspligt, og frifandt ejendomsselskaberne.
Landsrettens begrundelse er sålydende:
”Lejelovens § 102, stk. 1, 1. pkt., foreskriver, at der indtræder tilbudspligt, når en ejendom af en stør­relse som de i sagen omhandlede overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Det samme gælder efter be­stemmelsens 2. pkt. ”ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen her­ved opnår majoritet af stemmer i selskabet.” Højesteret har i U 1993.868 H udtalt, at bestemmelsens anven­delsesområde ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund, og Østre Landsret har i U 2004.2221 Ø fastslået, at tilbudspligt efter § 102, stk. 1, 2. pkt., alene indtræder, når en af flere erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet.
I den foreliggende sag fik ingen af de tre købende pensionskasser hver for sig majoritet i de selskaber, der ejede Six Pack-ejendommene, og der er intet grundlag for, at JØP og DIP i henseende til lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt., skulle betragtes som ét retssubjekt på tidspunktet for aktieoverdragelserne.
Der er heller intet grundlag for, at den valgte selskabskonstruktion skulle udløse tilbudspligt ud fra en anta­gelse om, at denne kan have været valgt med henblik på at undgå, at der på et senere tidspunkt vil indtræde til­budspligt i tilfælde af eventuelle fremtidige salg.
Landsretten frifinder derfor de sagsøgte.”
Sagerne er behandlet af landsrettens 3. afdeling under sagsnr. B-2271-17, B-750-18, BS-27542/2018, BS-27544/2018 og BS-27571/2018. Landsretten traf afgørelse som første instans.
Kilde: Østre Landsret 27.04.2019
28.04.2019
Din fynske lejerforening
Den fynske lejerforening
Tilbage til indhold