Lager Landsret
Afgørelser > Domstol
UDSÆTTELSE AF LEJER AF LEJEMÅLET, NÆGTES FREMME AFGJORDE ØSTRE LANDSRET
Kendelse af 16. juni 2022 Østre Landsret
Der fremlagdes kæreskrift, hvorved Fyns Almennyttige Boligselskab har kæret kendelse afsagt af retten i Odense, fogedretten, hvor efter anmodning om udsættelse af lejer af lejemålet beliggende i Munkebo, nægtes fremme.Endvidere fremlagdes fogedrettens fremsendelsesbrev og udskrift af fogedbogen indeholdende den kærede afgørelse.
Endelig fremlagdes kæresvarskrift fra Fyns Almennyttige Boligselskab med nedlagt påstand om, at udsættelsen fremmes, og har til støtte herfor anført navnlig, at lejer har tilsidesat god skik og orden i ejendommen ved at have været i besiddelse af euforiserende stoffer i lejemålet, og at hans adfærd er egnet til at medføre generel utryghed blandt de øvrige beboere og forråelse af ejendommens miljø, hvorfor fraflytning er påkrævet. Da lejer er dømt flere gange, er der risiko for gentagelse. Lejekontrakten er således ophævet med rette, jf. almenlejelovens §90, stk. 1, nr. 7, jf. § 81, stk. 1, nr. 3 og § 90, stk. 1, nr. 13. Lejer handlinger berettiger til ophævelse uden forudgående påmindelse.
Lejers advokat har medlagt påstand om stadfæstelse og har til støtte herfor anført navnlig, at der ikke er ført bevis for, at lejer har tilsidesat god skik og orden, eller at lejers adfærd er utrykhedsskabende. Lejer er ikke dømt for forseelser begået efter 2019, og lejer har omlagt sin livsstil. Han er vellidt blandt de øvrige beboere.
Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.
De modtagne bilag er til stede.
Efter votering afsagdes
Kendelse:
Det lægges til grund at lejer ved dom afsagt af Retten i Odense den 11. februar 2022 blev dømt for i 2019 i lejemålet at have været i besiddelse af hash med henblik på videreoverdragelse.
Dommene af 12. april 2021 og 20. oktober2020, hvor lejer ligeledes er dømt for overtrædelse af lov om euforiserende stoffer, indgår ikke i sagen for landsretten, og gerningstid og -sted er ikke oplyst for landsretten.
Henset til, at der således ikke er oplyst om forhold begået i tilknytning til lejemålet efter 2019, finder landsretten det ikke godtgjort at lejer har tilsidesat god skik og orden således, at fraflytningen på nuværende tidspunkt er påkrævet.
Landsretten stadfæster derfor fogedrettens kendelse
Thi bestemmes
Henset til, at der således ikke er oplyst om forhold begået i tilknytning til lejemålet efter 2019, finder landsretten det ikke godtgjort at lejer har tilsidesat god skik og orden således, at fraflytningen på nuværende tidspunkt er påkrævet.
Landsretten stadfæster derfor fogedrettens kendelse
Thi bestemmes
Fogedrettens afgørelse stadfæstes.
Kilde BO291000-NTH og 2. afd. Kære nr. B-291æ22
Kilde BO291000-NTH og 2. afd. Kære nr. B-291æ22
20-01-2023
DER VAR IKKE INDGÅET EN AFTALE OM FLYTTESYN MED FORKORTET VARSEL
Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen angår for landsretten, om MD Odense Ejendomme A/S og Bjarne Aagaard Hansen har indgået en aftale om flyttesyn med forkortet varsel i overensstemmelse med lejelovens § 98, stk. 3, 3. pkt., eller om MD Odense Ejendomme A/S´ krav på istandsættelse er bortfaldet, jf. lejelovens § 98, stk. 5.
Det følger af lejelovens § 98, stk. 3, at en udlejer skal syne en beboelseslejlighed senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
Sagen angår for landsretten, om MD Odense Ejendomme A/S og Bjarne Aagaard Hansen har indgået en aftale om flyttesyn med forkortet varsel i overensstemmelse med lejelovens § 98, stk. 3, 3. pkt., eller om MD Odense Ejendomme A/S´ krav på istandsættelse er bortfaldet, jf. lejelovens § 98, stk. 5.
Det følger af lejelovens § 98, stk. 3, at en udlejer skal syne en beboelseslejlighed senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.
Af lejelovens § 98, stk. 5, fremgår, at udlejerens krav på istandsættelse efter stk.
1, bortfalder, ved overtrædelse af stk. 3 og 4.
Af de specielle bemærkninger til lejelovens § 98 fremgår følgende blandt andet, jf. LFF nr. 97 af 17. december 2014 til lov nr. 310 af 30. marts 2015.
”Til nr. 54
…
1, bortfalder, ved overtrædelse af stk. 3 og 4.
Af de specielle bemærkninger til lejelovens § 98 fremgår følgende blandt andet, jf. LFF nr. 97 af 17. december 2014 til lov nr. 310 af 30. marts 2015.
”Til nr. 54
…
I det foreslåede § 98, stk. 3 og 4 foreslås det, at der indføres en pligt
for udlejeren til at udarbejde fraflytningsrapporter i beboelseslejligheder for at sikre dokumentation for det lejedes stand ved fraflytning. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et fraflytningssyn. Ordningen er udformet parallelt med den i nr. 5 foreslåede ordning med afholdelse af
indflytningssyn.
Det foreslås i stk. 3, at lejeren skal indkaldes med mindst 1 uges varsel. Ønsker lejeren synet afholdt med et kortere varsel, fx fordi vedkommende allerede er flyttet på det fastsatte tidspunkt, kan udlejeren principielt miste sit krav på istandsættelsesudgifterne, hvis udlejeren i de situationer imødekommer lejerens ønske. Derfor foreslås det, at lejeren og udlejeren i forbindelse med fraflytningen skal kunne aftale et kortere varsel dog kun, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Af bevismæssige grunde bør udlejeren sikre sig skriftlig dokumentation for aftalen.
…
For at sikre reglernes overholdelse foreslås det i stk. 5, at udlejeren ikke kan fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har overholdt kravet om at udlevere en fraflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn, indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.
Forslaget medfører en bedre beskyttelse af lejeren ved fraflytning end i dag. Lejeren sikres dokumentation for lejemålets stand ved fraflytning. Manglende overholdelse af reglerne sanktioneres, og reglerne gøres ufravigelig. Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de ovenfor nævnte usanktionerede og fravigelig regler i den gældende lejelovs § 98, stk. 2, 3.-5. pkt., om afholdelse af
for udlejeren til at udarbejde fraflytningsrapporter i beboelseslejligheder for at sikre dokumentation for det lejedes stand ved fraflytning. Udarbejdelsen skal ske i samarbejde med lejeren, således at lejeren indkaldes til deltagelse i et fraflytningssyn. Ordningen er udformet parallelt med den i nr. 5 foreslåede ordning med afholdelse af
indflytningssyn.
Det foreslås i stk. 3, at lejeren skal indkaldes med mindst 1 uges varsel. Ønsker lejeren synet afholdt med et kortere varsel, fx fordi vedkommende allerede er flyttet på det fastsatte tidspunkt, kan udlejeren principielt miste sit krav på istandsættelsesudgifterne, hvis udlejeren i de situationer imødekommer lejerens ønske. Derfor foreslås det, at lejeren og udlejeren i forbindelse med fraflytningen skal kunne aftale et kortere varsel dog kun, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Af bevismæssige grunde bør udlejeren sikre sig skriftlig dokumentation for aftalen.
…
For at sikre reglernes overholdelse foreslås det i stk. 5, at udlejeren ikke kan fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning, hvis udlejeren ikke har overholdt kravet om at udlevere en fraflytningsrapport til lejeren. Forudsætningen herfor er, at udlejeren har afholdt flyttesyn, indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren. Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.
Forslaget medfører en bedre beskyttelse af lejeren ved fraflytning end i dag. Lejeren sikres dokumentation for lejemålets stand ved fraflytning. Manglende overholdelse af reglerne sanktioneres, og reglerne gøres ufravigelig. Som led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det derfor, at de ovenfor nævnte usanktionerede og fravigelig regler i den gældende lejelovs § 98, stk. 2, 3.-5. pkt., om afholdelse af
flyttesyn med deltagelse af beboerrepræsentation ophæves. Lejeren vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ og på den måde drage fordel af beboerrepræsentationen kendskab til ejendommens drift.
De foreslåede bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens ikrafttræden.”
Reglerne i lejelovens § 98 kan ikke fraviges til skade for en lejer, jf. § 99 a. Parterne har ikke udtrykkeligt aftalt at afholde flyttesyn med forkortet varsel. Uanset at der ikke er formkrav til aftaleindgåelsen, finder landsretten, at MD Odense Ejendomme A/S ikke har godtgjort, at mailkorrespondancen mellem dem og Bjarne Aagaard Hansen er udtryk for, at der er indgået en stiltiende aftale om flyttesyn med forkortet varsel i overensstemmelse med lejelovens § 98, stk. 3, 3. pkt. Det forhold, at Bjarne Aagaard Hansen stillede lejemålet til udlejers disposition tidligere end oprindelig oplyst, ændrer ikke på, at et flyttesyn med forkortet varsel skal være aftalt.
Landsretten tiltræder herefter, at MD Odense Ejendomme A/S ikke har løftet bevisbyrden for, at der er afholdt et flyttesyn, som Bjarne Aagaard Hansen var indkaldt til efter reglerne i lejelovens § 98, stk. 3, og at MD Odense Ejendomme A/S´ krav på istandsættelse af lejemålet beliggende Danmarksvej 24, 1, 21 i Middelfart derfor er bortfaldet i medfør af lejelovens § 98, stk. 5.
Den omstændighed, at lejemålet var fraflyttet ulåst, kan ikke føre til et andet resultat.
På denne baggrund stadfæster landsretten boligrettens dom.
*)Bemærk at der et tale om en udlejer der har udlejet mere en beboelseslejlighed.
Kilde: Østre Landsret 05.04.2019 BS-39249/2018-OLR
22.05.2019
SALG AF EN RÆKKE EJENDOMSSELSKABER UDLØSTE IKKE TILBUDSPLIGT EFTER LEJELOVEN
Østre Landsret har den 26. april 2019 afsagt dom i fem
sager, der angik spørgsmålet om, hvorvidt Carlsbergfondets salg i 2016 af en
række ejendomsselskaber, der hver ejede en udlejningsejendom, udløste
tilbudspligt efter lejeloven. Efter lejelovens regler skal en udlejer i visse
situationer tilbyde lejerne at overtage en ejendom på andelsbasis, inden den
overdrages til anden side.
Carlsbergfondet havde solgt aktierne i ejendomsselskaberne
til datterselskaber af PFA Pension, JØP og DIP, der købte henholdsvis 49 %, 34
% og 17 % af aktierne i hvert af ejendomsselskaberne. En del af lejerne i de
respektive ejendomme anlagde efterfølgende sag mod ejendomsselskaberne med
påstand om, at selskaberne skulle anerkende, at ejendommen skulle tilbydes
ejendommens lejere på andelsbasis.
Østre Landsret fastslog, at overdragelsen ikke udløste
tilbudspligt, og frifandt ejendomsselskaberne.
Landsrettens begrundelse er sålydende:
”Lejelovens § 102, stk. 1, 1. pkt., foreskriver, at der
indtræder tilbudspligt, når en ejendom af en størrelse som de i sagen
omhandlede overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Det samme gælder
efter bestemmelsens 2. pkt. ”ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-
og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i
selskabet.” Højesteret har i U 1993.868 H udtalt, at bestemmelsens
anvendelsesområde ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og
motiver med sikkerhed kan lægges til grund, og Østre Landsret har i U 2004.2221
Ø fastslået, at tilbudspligt efter § 102, stk. 1, 2. pkt., alene indtræder, når
en af flere erhververe opnår majoritet af stemmer i selskabet.
I den foreliggende sag fik ingen af de tre købende
pensionskasser hver for sig majoritet i de selskaber, der ejede Six
Pack-ejendommene, og der er intet grundlag for, at JØP og DIP i henseende til
lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt., skulle betragtes som ét retssubjekt på tidspunktet
for aktieoverdragelserne.
Der er heller intet grundlag for, at den valgte
selskabskonstruktion skulle udløse tilbudspligt ud fra en antagelse om, at
denne kan have været valgt med henblik på at undgå, at der på et senere
tidspunkt vil indtræde tilbudspligt i tilfælde af eventuelle fremtidige salg.
Landsretten frifinder derfor de sagsøgte.”
Sagerne er behandlet af landsrettens 3. afdeling under
sagsnr. B-2271-17, B-750-18, BS-27542/2018, BS-27544/2018 og BS-27571/2018.
Landsretten traf afgørelse som første instans.
Kilde: Østre Landsret 27.04.2019
28.04.2019