Lager Højesteret
Afgørelser > Domstol
HØJESTERET NEDSATTE DEN AFTALTE LEJE TIL NIVEAUET FOR SAMMENLIGNELIG LEJEMÅL I EJENDOMMEN
Den aftalte leje for lejemålet var mere byrdefuld end lejevilkårene for øvrige sammenlignelige lejemål i samme ejendom.
Højesterets begrundelse og resultat
Sagen angår fastsættelse af lejen for det lejemål, som L1 og L2 overtog den 1. september 2017.
Grundlaget for fastsættelsen af lejen for L1 og L2s lejemål og de øvrige lejemål i ejendommen er omkostningsbestemt leje efter den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1 (nu lejelovens § 19, stk. 1).
Efter den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9 (nu lejelovens § 22, stk. 1), kan der ikke ved indgåelse af en lejeaftale aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Spørgsmålet for Højesteret er, om lejemål, hvor der er gennemført lejeforhøjelse efter den dagældende boligreguleringslovs § 7 (nu lejelovens § 23), og hvor udlejer har begrænset forhøjelsen af lejen som følge af den dagældende boligreguleringslovs § 7, stk. 4 (nu lejelovens § 23, stk. 4), kan indgå ved en sammenligning efter den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9.
Efter forarbejderne til § 5, stk. 9, har bestemmelsen til formål at sikre, at lejerne i en ejendom stilles ensartet. Højesteret finder, at alle lejemål i en ejendom, hvor grundlaget for lejefastsættelsen er det samme, derfor som udgangspunkt skal indgå ved en sammenligning efter stk. 9 ved indgåelse af en ny lejeaftale.
Der er hverken efter ordlyden af § 5, stk. 9, og § 7, stk. 4, eller forarbejderne til bestemmelserne holdepunkter for at antage, at den omstændighed, at en udlejer har begrænset en forhøjelse af lejen for allerede eksisterende lejere som følge af reglen i § 7, stk. 4, medfører, at de pågældende lejemål ikke skal indgå ved en sammenligning efter § 5, stk. 9. Dette indebærer, at begrænsningen i huslejestigningen over for eksisterende lejere også kommer nye lejere til gode.
På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at L1 og L2 kan kræve lejen nedsat som påstået. Højesteret stadfæster derfor dommen.
Kilde: HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 9. september 2022 Sag BS-27157/2021-HJR (2. afdeling)
HØJESTERET FASTSLOG AT UDLEJERS KRAV VEDRØRENDE EN SKJULT MANGEL VAR REJST FORSENT
L1 og L2 opsagde deres lejemål til
fraflytning den 31. marts 2017. Der blev gennemført flyttesyn bl.a. den 20.
marts 2017, hvor det blev konstateret, at deres istandsættelse af lejemålet var
utilstrækkelig. Det blev aftalt, at udlejer skulle forestå istandsættelsen. I
slutningen af marts 2017 blev udlejer bekendt med en skjult mangel og
reklamerede over for L1 og L2 den 4. maj 2017. Sagen angik for Højesteret, om
udlejers krav vedrørende de yderligere istandsættelsesarbejder var rejst for
sent.
Højesteret bemærkede, at lejeloven ikke udtrykkeligt regulerer, om der gælder
en reklamationsfrist for skjulte mangler, men at det af forarbejderne følger,
at skjulte mangler skal gøres gældende over for lejeren ”uden ufornødent
ophold”. Det svarer til, hvad der følger af almindelige obligationsretlige
grundsætninger, hvorefter en part, der ønsker at påberåbe sig en mangel, skal
give sin medkontrahent meddelelse herom uden ugrundet ophold fra det tidspunkt,
hvor parten opdagede eller burde have opdaget manglen.
På den baggrund, og på baggrund af de konkrete omstændigheder i sagen, herunder
at der ikke var oplyst omstændigheder, der begrundede, at reklamationen ikke
var sket tidligere, fandt Højesteret, at udlejers krav vedrørende den skjulte
mangel ikke var rejst uden ugrundet ophold og derfor var fremsat for sent.
Landsretten var kommet til samme
resultat.
[Læs mere: Højesteret - Højesterets afgørelsesdatabase]
Kilde: BS5817/2021 -HJR afgjort 01.09.2021
03-02-2022
UDLEJERS KRAV PÅ EFTERBETALING AF IKKE BETALT LEJE
Udlejers krav på efterbetaling af ikke betalt leje var i vidt omfang bortfaldet på grund af forældelse og passivitet
Hovedspørgsmålet i sagen var, i hvilket omfang udlejer Brdr. Jardorf Ejendomme I A/S’ krav på efterbetaling af ikke betalt leje var bortfaldet ved forældelse eller passivitet. Det var i den forbindelse et spørgsmål, hvilken betydning det havde, at Advodan Lyngby Advokataktieselskab den 5. maj 2017 havde betalt efterbetalingskravet under protest.
Brdr. Jardorf Ejendommes efterbetalingskrav angik manglende betaling af lejeforhøjelse i henhold til et retsforlig og manglende betaling af lejeforhøjelse med 2,5 % årligt i henhold til lejekontraktens reguleringsbestemmelse. Den manglende betaling af lejeforhøjelse i henhold til retsforliget vedrørte en aftalt rate, som Advodan Lyngby skulle betale i 2012 og de følgende år.
Højesteret fastslog, at alle dele af Brdr. Jardorf Ejendommes krav på efterbetaling af leje var omfattet af den almindelige 3-årige forældelsesfrist i forældelsesloven, og at den del af efterbetalingskravet, der vedrørte lejebetalinger, som lå mere end tre år forud for opfyldelsen af kravet den 5. maj 2017, var forældet. Højesteret fastslog endvidere, at den del af Brdr. Jardorf Ejendommes efterbetalingskrav, som var støttet på lejekontraktens klausul om en årlig regulering på 2,5 %, og som ikke var forældet, var fortabt ved passivitet.
Højesteret foretog en mindre korrektion af Brdr. Jardorf Ejendommes krav på rente af efterbetaling af leje.
Højesterets afgørelse er i realiteten en stadfæstelse af landsrettens dom.
Kilde: Højesteret BS-32625/1019-HJR af 12.02.2020
17.03.2020
OM VILKÅR I AFTALE OM KØB AF TILBUDSPLIGTIG EJENDOM
Andelsboligforening var ikke bundet af vilkår i købsaftale
Ejerne af en udlejningsejendom indgik i 2015 en betinget aftale med et ejendomsselskab om salg af ejendommen. Da ejendommen ifølge lejeloven inden overdragelse skulle tilbydes ejendommens lejere til overtagelse på andelsbasis, var købsaftalen betinget af gennemførelse af tilbudspligten. Lejerne blev herefter tilbudt at købe ejendommen på de vilkår, som var aftalt mellem sælger og ejendomsselskabet, hvilket den af lejerne stiftede andelsboligforening accepterede.Sagen angik, om andelsboligforeningen var forpligtet til at opfylde en bestemmelse i købsaftalen, hvorefter køber, hvad enten det måtte blive ejendomsselskabet eller en af lejerne etableret andelsboligforening, skulle betale et salær til Keystone Investment Management A/S, der havde bistået ejendomsselskabet i forbindelse med købsforhandlingerne.
Højesteret fandt, at vilkåret reelt var en forhøjelse af den købesum, som andelsboligforeningen skulle betale, i forhold til den købesum, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side. Vilkåret var derfor i strid med lejelovens regler om tilbudspligt, hvorfor andelsboligforeningen ikke var bundet heraf.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret BS-12669/2018 dom afsagt 16.01.2019
17.01.2019
OPHÆVELSE AF LEJEMÅL VAR UBERETTIGET UDTALTE HØJESTERET
Ophævelse
af lejemål med henvisning til kriminalitet begået af lejerens søn var
uberettiget
Boligselskabet
3B ophævede i marts 2015 A’s lejemål med henvisning til den kriminalitet, som
A’s søn, B, i december 2014 var dømt for at have deltaget i. Sagen angik, om
ophævelsen var berettiget.
B
var fundet skyldig i på boligselskabets område som en af tre gerningsmænd at
have deltaget i grov vold mod en anden beboer. Landsretten fastsatte straffen
til en fællestraf af fængsel i 4 måneder. Landsretten havde herved på den ene
side lagt vægt på voldens karakter, herunder at den var udøvet af flere i forening
under anvendelse af bl.a. knive, og på den anden på B’s mere begrænsede
medvirken.
Højesteret
udtalte, at den grove vold udøvet mod en anden beboer i området udgjorde en
misligholdelse af en sådan grovhed, at boligforeningen som udgangspunkt havde
ret til at ophæve lejemålet.
Ved
afvejningen af misligholdelsens karakter over for A’s forhold blev det
imidlertid tillagt betydning, at voldsforholdet måtte anses for en
enkeltstående, spontant opstået episode af kortere varighed, og at B’s
medvirken var mere begrænset i forhold til de to andre gerningsmænd. Det måtte
videre tillægges betydning, at A på ophævelsestidspunktet havde boet i
lejemålet i 15 år, samt at A inden ophævelsen ikke havde modtaget klager fra
boligforeningen eller andre lejere over sin eller andre medlemmer af
husstandens opførsel.
Efter
en samlet bedømmelse af misligholdelsens karakter og A’s forhold fandt
Højesteret ligesom boligretten, at ophævelsen af lejemålet ikke stod i rimeligt
forhold til misligholdelsen. Ophævelsen var derfor uberettiget.
Landsretten
var nået til et andet resultat.
Kilde: Højesteret sag BS-1328/2018 - dom afsagt den 13. november 2018
19.11.2018
UDLEJNINGSEJENDOM ÆNDREDE IKKE STATUS VED FRASLAG T 6 BEBOELSESLEJLIGHEDER
Udlejningsejendom, der efter frasalg omfattede 6 beboelseslejligheder, var fortsat omfattet af reglerne om bindingspligt
Sagen angik, om en udlejningsejendom var omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligreguleringsloven, hvilket bl.a. ville medføre, at Grundejernes Investeringsfond skulle ophæve bindingskontoen for ejendommen. Ejendommen indeholdt efter et frasalg i 2011 6 beboelseslejligheder, hvilket var tilstrækkeligt få lejligheder til at være omfattet af reglerne om småejendomme.
Højesteret bemærkede, at boligreguleringsloven efter sin ordlyd og forarbejderne må forstås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995. Det forhold, at ejendommen efter et frasalg i 2011 ikke længere indgik i et driftsfællesskab med en række andre ejendomme, indebar derfor ikke, at ejendommen nu måtte anses som en småejendom.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret sagsnr. 246/2017 afgørelse af 08.05.2018
29.10.2018
FRIST FOR KORREKTION AF VARMEREGNSKAB I ALMENLEJELOVEN?
Fejlfordeling af varmeudgifter kunne korrigeres efter udløbet af almenlejelovens frist for udsendelse af varmeregnskab fastslog Højesteret i dom.
En boligforening havde udsendt et varmeregnskab til lejerne på sidstedagen af den frist på 4 måneder, som følger af almenlejeloven. Varmeregnskabet, der indeholdt en fejlagtig fordeling af udgifterne, blev efterfølgende korrigeret ved udsendelse af et nyt regnskab.
Højesteret fandt, at fristen på 4 måneder, som gælder for lejernes modtagelse af varmeregnskabet, ikke gælder for den meddelelse om fejlagtig udgiftsfordeling, som udlejeren er forpligtet til at sende til de berørte lejere. Boligselskabet kunne derfor opkræve tillægsbetaling for de udgifter, som ved en fejl ikke var blevet opkrævet af de pågældende lejere.
Det kunne ikke føre til et andet resultat, at der ved ændringen af lejeloven i 2015 var indført en regel, hvorefter fristen for skriftlig meddelelse til lejerne om fejlagtig udgiftsfordeling i varmeregnskabet er den samme som fristen for det oprindelige varmeregnskab. Der er ikke sket en tilsvarende ændring af reglerne i almenlejeloven.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesterets dom i sag 142/2017 afsagt 22.05.2018
29.05.2018